Nova Lei do
Arrendamento (RAU)
Lei n.º 31/2012 de 14
de agosto
Procede à revisão do
regime jurídico do arrendamento urbano,
alterando o Código
Civil, o Código
de Processo Civil e a
Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro
A nova lei das rendas entrou em vigor no dia 12 de Novembro
de 2012, com esta alteração os proprietários e inquilinos passam a ter novas
regras, prazos e obrigações.
Os proprietários e inquilinos com rendas antigas –
anteriores a 1990 – terão novas regras, prazos e obrigações. Saiba quais as novas
normas e como funcionará a nova lei das rendas.
Algumas questões podem assim ser respondidas:
Como será feita a atualização da
renda?
Será por negociação. O senhorio avança com uma proposta ao
inquilino, aproximando a renda dos valores de mercado. O arrendatário pode
aceitar, apresentar uma contra-proposta ou dizer que não aceita e terá 30 dias
para responder.
Se aceitar, a renda é atualizada, com contrato de cinco
anos, a menos que ambos optem por outra duração. Uma das características da
nova reforma é que deixa de haver um prazo mínimo para os contratos de
arrendamento.
E se o inquilino não
responder?
A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da
renda proposta pelo proprietário. Mas o inverso também é válido. E se o
inquilino comunicar que não concorda, mas não indicar um valor alternativo,
vale o montante indicado pelo proprietário.
Mais uma vez, o inverso também é válido. Isto é, se o
arrendatário fizer uma contra-proposta e o senhorio não responder em 30 dias,
dá-se como certa a proposta feita pelo arrendatário.
O que acontece quando
o inquilino apresenta uma contra-proposta?
O senhorio pode aceitar e a renda é atualizada. Mas se não
aceitar, o proprietário pode acabar com o contrato e pagar uma indemnização
equivalente a cinco anos de renda, que corresponde ao valor médio das duas
propostas.
Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino
só aceita 200 euros de renda.
O acordo falha e o valor que servirá de base à indemnização
que o senhorio terá que pagar é de 250 euros. Multiplicado por 60 meses, dará
15 mil euros. Ou, no caso de não ter dinheiro para pagar a indemnização, o
senhorio pode atualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor
patrimonial tributário.
CASOS ESPECIAIS NA
ATUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTERIORES A 1990
Caso o inquilino tenha mais de 65 anos ou um grau de
incapacidade superior a 60% - aquilo a que o Governo chama "casos
socialmente relevantes" –, aplicam-se as novas regras de negociação (salvo
se houver situação de carência económica), mas não pode haver despejo.
Se houver situação de carência económica, há regras
específicas para os primeiros cinco anos de aplicação da lei.
Neste período, os agregados familiares que tenham
rendimentos até 500 euros brutos não podem pagar mais de 10% do seu rendimento
- por exemplo, se o rendimento for de 500 euros, a renda não pode ser superior
a 50 euros. As famílias com rendimentos entre 501 e 1500 euros não podem ter
uma taxa de esforço superior a 17% - por exemplo, rendimentos brutos de 1500 euros
pagam renda máxima de 255 euros.
A última excepção é para rendimentos entre 1501 e 2425
euros, que ficam sujeitos a uma taxa de esforço de 25% - rendimentos de 2425
euros, por exemplo, pagam renda máxima de 606,25 euros.
Após os primeiros cinco anos de aplicação da lei, a renda
pode ser atualizada a valores de mercado.
Caso se comprove insuficiência económica para fazer face à
renda atualizada, o contrato pode cessar, competindo à Segurança Social
encontrar resposta.
DESPEJOS MAIS RÁPIDOS
Com a nova lei é criado o balcão nacional de arrendamento,
um mecanismo especial de despejo célere que corre, tanto quanto possível, por
via extrajudicial.
Há apenas recurso ao tribunal para acautelar o direito do
inquilino.
O senhorio pode iniciar o processo de despejo se o
inquilino não pagar a renda dois meses seguidos.
O atraso no pagamento da renda também é motivo de cessação
do contrato: se o inquilino pagar a renda com mais de oito dias de atraso e se
isto acontecer em cinco meses seguidos ou cinco vezes interpoladas no período
de um ano, então o senhorio pode iniciar o processo de denúncia do contrato.
OBRAS E DEMOLIÇÕES
Em caso de necessidade de demolição do imóvel ou obras
profundas que obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização, salvo
no caso de idade igual ou superior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%,
em que há sempre lugar a realojamento em condições análogas.
O senhorio já não é obrigado a realojar inquilinos com
idade inferior a 65 anos. O senhorio passa ainda a poder denunciar o contrato
para demolição ou obras profundas por mera comunicação, quando anteriormente
tinha de recorrer a via judicial.
CONTRATOS DEIXAM DE
TER LIMITE MÍNIMO
É possível arrendar imóveis por um período inferior a cinco
anos.
O tempo de arrendamento é definido entre inquilino e
proprietário, que podem acordar o tempo que entenderem.
Caso não sejam estipuladas datas entre as duas partes,
considera-se celebrado o contrato por dois anos.
TRANSMISSÃO DOS
CONTRATOS
Há ainda alterações para os contratos antigos e para os
contratos novos no campo das transmissões.
Por exemplo, no caso em que um herdeiro do senhorio
original toma a posse do imóvel e quer terminar o contrato com quem lá vive,
pode fazê-lo se for o legítimo proprietário desde há dois anos.
Já no caso dos inquilinos, e em caso de morte, as
transmissões sucessivas do arrendamento ficam proibidas: já não será possível
uma casa arrendada passar de avós para pais e depois para filhos e para netos.
Apenas podem ficar com a casa os cônjuges, unidos de facto,
ascendentes e descendentes diretos, e apenas durante dois anos.
Depois, terá de haver renegociação do contrato.
Os beneficiários da transmissão não podem ter casa comprada
ou arrendada no mesmo concelho ou, no caso de Lisboa e Porto, nos concelhos
limítrofes.
São estas as principais alterações à Lei do Arrendamento,
que estão em vigor desde 12 de Novembro de 2012.
INFORMAÇÕES
DIVERSAS
NOVAS ALTERAÇÕES À FATURAÇÃO
Decreto
Lei nº. 197/2012 e 198/2012 de 24 de agosto
Nos passados dias 29 de
janeiro e 05 de Fevereiro, na Moita e Barreiro respetivamente, realizaram-se
sessões de esclarecimento sobre este assunto, com a presença de representantes
da Autoridade Tributária.
FORMAÇÃO PROFISSIONAL
A Associação levou a efeito nos dias 18/19 e
20/21 de Março o curso de “Primeiros Socorros”, que como é do conhecimento dos
nossos associados, é obrigatório, para todas as atividades, segundo a Lei nº.
102/2009 de 14 de Setembro, artigo 15º. nº. 9.
Se estiver interessado, é
favor entrar em contacto com a sua Associação, porque se houver necessidade,
realizaremos novo curso.
IRS
Quando
deve ser entregue a Declaração MOD. 3 ?
Novos prazos de entrega do
IRS em 2013 relativos aos rendimentos de 2012.
- Para as declarações entregues em suporte de
papel:
. Durante o mês de Março de 2013, nos casos em que tenham sido auferidos exclusivamente rendimentos do
trabalho dependente e/ou pensões;
. Durante o mês de Abril de 2013, nos
restantes casos.
- Para as declarações entregues pela Internet:
. Durante o mês de Abril de 2013, nos casos em que tenham sido auferidos exclusivamente
rendimentos do trabalho de pendente e/ou de pensões;
. Durante o mês de Maio de 2013, nos restantes
casos.
SALDOS
A venda em saldos (Dec.Lei nº. 70/2007, DR nº. 60 de
Março de 2007), só pode realizar-se nos períodos compreendidos entre:
15 de
Julho e 15 de Setembro
Lembramos da obrigatoriedade da afixação da data de
início e do fim dos saldos, bem como a afixação do preço anterior e do preço do
saldo ou da percentagem do desconto.
Senhor
Associado, verifique se:
-
Tem Licença de Utilização para o exercício da sua atividade;
-
Tem Licença de Toldo ou Reclame;
-
Tem Licença para Ocupação da Via Pública;
-
Tem Licença dos Direitos de Autor;
-
Tem o duplicado do Cadastro Comercial;
-
Tem o Curso de “Primeiros Socorros”;
-
Tem os serviços de Segurança, Higiene e Medicina no Trabalho;
-
Tem o Horário de Funcionamento do seu estabelecimento bem visível do exterior;
-
Tem todos os produtos bem armazenados e acondicionados;
-
Os produtos existentes no estabelecimento estão dentro do prazo de validade;
-
Todas as mercadorias, produtos e serviços têm afixados os respectivos preços;
-
Entrega ao consumidor a factura;
-
Tem implementado o sistema de Autocontrolo Alimentar (HACCP) obrigatório
para os estabelecimentos de restauração e bebidas,
comércio alimentar, talhos,
peixarias, etc.;
-
Tem assegurado o controlo de pragas, através de empresas credenciadas;
-
Dispõe de Livro de Reclamações;
-
Tem afixadas as informações obrigatórias no seu estabelecimento, como:
- Existência de Livro de Reclamações,
com indicação da Entidade Competente;
- Os artigos expostos são para consumo
no estabelecimento;
- Proibida a permanência a menores de
16 anos (nos locais de jogos);
- Proibida a venda de bebidas
alcoólicas a menores de 16 anos, embriagados ou
a quem apresente anomalia psíquica;
- Proibida a venda de Tabaco a menores
de 18 anos;
- O nº de lugares sentados e em pé;
- Proibição de entrada a animais;
- Obrigação/Proibição de fumar.
Com pessoal ao seu serviço, deverá ter
organizado o dossier do pessoal, com os seguintes documentos:
- Mapa de Horário de Trabalho;
- Mapa de Férias;
- Folhas de Remunerações da Segurança
Social;
- Recibo(s) de Retribuição do(s)
Trabalhador(es);
- Registo de Pessoal (Livros ou
Fichas);
- Apólice de Seguros de Acidentes de
Trabalho e último recibo pago;
- Comunicação obrigatória do Inicio de
Atividade à Inspeção Geral do Trabalho;
- Registo de Trabalho Suplementar;
- Fichas de Aptidão dos Exames Médicos
dos Trabalhadores (D.L. nº. 26/97);
- Relatório Anual das Atividades dos
Serviços de Segurança, Higiene e Saúde no Trabalho e Formação Profissional;
- Notificação sobre as modalidades
adotadas na organização dos serviços de segurança, higiene e saúde no
trabalho;
- Formação Profissional de 35 horas
anuais.
Se algumas destas
situações é novidade para si, dirija-se à sua Associação.
A ACISBM ajuda-o!
